Покупка квартиры является одной из самых важных сделок, которые мы заключаем в течение нашей жизни, поэтому важно осознавать все риски, связанные с подобными сделками.
Так что же важно делать (или не делать), прежде чем поспешить подписать контракт? Вот семь важных правил того, что следует и чего не следует делать:
Правило номер один: не подписывайте предварительное соглашение (зихрон дварим).
Первое и самое важное правило — ни в коем случае не подписывать предварительное соглашение (зихрон дварим)! Многие не знают об этом, но подписание предварительного соглашения представляет собой договорное обязательство и фактически требует от обеих сторон соблюдения договора.
Подписание предварительного соглашения может ослабить ваши рыночные полномочия в момент подписания договора купли-продажи. В случае, если вы решите отказаться от сделки, после подписания предварительного соглашения от вас могут потребовать выплатить крупную компенсацию другой стороне за нарушение договорного обязательства.
Правило номер два: проверьте права продавца частной собственности
Следующим шагом является проверка прав владельца недвижимости на квартиру. Есть ли право собственности (ситуация, когда квартира записана на него в Земельном реестре — «табу») или договорное право (ситуация, когда квартира записана на его имя в Управлении или хостинговой компании)
Тип права продавца на имущество имеет решающее значение для того, чтобы понять, какое право вы на самом деле собираетесь приобрести.
Правило номер три: проверьте статус собственности в различных органах власти
Перед подписанием договора купли-продажи важно провести все соответствующие проверки в различных органах власти, чтобы удостовериться, что в объекте нет отклонений от строительства, проверить статус планирования и зонирования объекта, а также убедиться, что в отношении него не было вынесено никаких распоряжений о сносе /конфискации.
Все это гарантирует, что вы не купите кота в мешке — собственность, стоимость которой ниже предложенной вам, которая потребует дополнительных вложений, превратив сделку в невыгодную и т.д.
Правило четвертое: не отказывайтесь от услуг оценщика
Свяжитесь с оценщиком недвижимости, чтобы осмотреть приобретаемый объект. Многие склонны отказаться от оценщика, пытаясь немного сэкономить. Но во многих случаях мнение оценщика может сэкономить вам крупную сумму, и очень нежелательно пропустить этот шаг перед подписанием контракта.
Оценщик выполняет всестороннюю проверку имущества и его идентификацию (в рамках которой он также проводит проверки в органах власти, как указано в предыдущем правиле), включая проверку состояния планирования, правовой ситуации и физического состояния имущества. Он проверяет, есть ли недостатки в собственности, каковы права на строительство и тому подобное.
В конце проверки оценщик также определяет истинную стоимость имущества. Это определение имеет двойное значение — удостоверяет, соответствует ли предлагаемая цена стоимости имущества, а также помогает оценить требуемую суммы ипотеки, как часть процесса подачи заявки на ипотеку.
Правило пятое: проведите комплексные налоговые проверки
Очень важно проверить, какие налоги вам придется платить при покупке и / или продаже квартиры, так как это может повлиять на рентабельность сделки. Необходимо определить уровень налога на покупку и / или продажу недвижимости, и провести надлежащее налоговое планирование, если вы имеете право на льготы или освобождение от налогов.
Правило шестое: проверьте свои финансовые возможности
Не менее важно проверить, прежде чем подписывать договор купли-продажи, есть ли у вас финансовые возможности приобрести недвижимость вообще? Вы должны определить уровень ликвидного капитала и процент ипотечного финансирования, а также получить принципиальное одобрение от ипотечного банка.
Мы хотели бы подчеркнуть, что в случаях, когда процентная доля ипотечного финансирования высока и превышает 65 процентов стоимости имущества, проверка оценщика, по крайней мере, с целью оценки имущества, очень важна. Например, если обнаружены значительные расхождения между оценкой имущества и фактической стоимостью квартиры (так что реальная стоимость квартиры ниже, чем цена продажи), банк может уменьшить процент финансирования, и покупатель, если он уже допустил ошибку и подписал договор купли-продажи, может оказаться в положении, в котором он не может завершить транзакцию финансово и, возможно, ему даже придется заплатить продавцу компенсацию за отмену транзакции.
Правило седьмое: внимательно проверьте, что включает в себя стоимость квартиры.
При покупке квартиры со вторых рук важно заранее договориться о том, что именно входит в стоимость квартиры и составить список всех составляющих, чтобы потом не было споров и недоразумений.
При покупке квартиры у подрядчика важно проверить, включает ли цена НДС (а если нет, принять во внимание добавку 17 процентов к цене квартиры). Также рассмотрите стоимость изменения спецификации, так как вы, скорее всего, захотите провести те или иные изменения в квартире. Желательно также проверить сумму компенсаций от подрядчика (стоимость изменения и компенсаций, представленных в понятной таблице).
В заключение, как вы, вероятно, понимаете, сделка с недвижимостью — это сложная и запутанная задача, которая сопряжена со многими рисками. Каждая такая сделка уникальна, и у человека, не обладающего достаточными знаниями в этой области, фактически нет инструментов для того, чтобы с ней справиться.
Поэтому важно связаться с юристом, специализирующимся на сделках по продаже, который осуществит все перечисленные выше проверки, проведет переговоры с другой стороной, предупредит вас о проблемах, связанных с недвижимостью, убедится, что договор купли-продажи защищает вас во время транзакции, проследит за записью всех прав на ваше имя, и, фактически, сделает всю работу за вас, чтобы вы в итоге получили лучшее предложение!
Удачи!
Юридическая фирма «Пилевич-Абедиев» — это фирма-бутик, специализирующаяся на договорном праве и всех видах ущерба.
Добавить инфо об офисе и фото
