הסכנות הטמונות בעסקאות מכר

| עו"ד אבדייב גלי

לפניכם מקרה אמיתי ולא נעים בכלל, אשר ממחיש כמה חשוב לפנות לעורך דין בכל עסקת מקרקעין ובשום פנים ואופן לא לוותר על ליווי משפטי.

לפני מספר שבועות פנה למשרדנו לקוח אשר התעניין ברכישת דירה בעיר אשדוד. בשלב הראשוני החל משרדנו בבדיקות מקדמיות מקיפות לצורך בדיקת הנכס. עד מהרה התברר כי לא קיימת התאמה בין הזכויות הרישומיות של הנכס (ההיתר החוקי שניתן לבנייה) למצב בפועל, כך שלדירה ששטחה בהתאם לתשריטים הנו 140 מ"ר , קיים היתר בנייה ל– 80 מ"ר בלבד(!), המשמעות היא שה– 60 מ"ר הנותרים הינם חריגת בנייה לכל דבר.

במצב כזה מעבר לעובדה כי חלק ניכר מהדירה למעשה נבנה בחריגת בנייה על כל המשתמע מכך, הרי שאחוז המימון של הבנק למשכנתאות ירד באופן ניכר, שכן אחוז המימון נגזר משווי ערך הדירה בהתאם לזכויות הרישומיות בלבד, קרי, בהתאם להיתר שניתן לבנייה, אשר כאמור הינו 80 מ"ר בלבד (בעוד שהתמחור של הדירה ע"י המוכר נעשה כמובן בהתאם לשטח הדירה בפועל אשר הינו 140 מ"ר).

יובהר כי אף מוכר הדירה, אשר הוא עצמו רכש את הדירה מבעליו המקוריים לפני מספר שנים, הופתע לגלות כי שטח הדירה בהתאם להיתר הבנייה הינו 80 מ"ר בלבד וכי חלק ניכר ממנה נבנה למעשה בחריגת בנייה.

במצב בו הלקוח היה רוכש את הדירה האמורה, עלול היה לחשוף עצמו למצב מסוכן ביותר, שכן מעבר לעובדה שהיה משלם על הדירה הרבה מעבר לשוויה האמיתי וחושף עצמו לסנקציות בגין חריגות בנייה, היה נתקל גם בבעיות מימוניות, שכן אחוז המימון של הבנק למשכנתאות היה מקסימילי במקרה שלו, וברגע שלבנק היה נודע ששטח הדירה בהתאם להיתר הבנייה הינו 80 מ"ר בלבד, הרי ששווי הדירה היה קטן משמעותית ואיתו גם אחוז המימון שהבנק היה מוכן לתת ללקוח.

המשמעות בפועל היא שללקוח שלנו היו חסרים כמה מאות אלפי שקלים לצורך השלמת העסקה, וככל שלא היה מצליח לגייס את הסכום האמור ממקור חיצוני, עלול היה להגיע למצב של הפרת חוזה, דבר שהיה עולה לו מאות אלפי שקלים.

לאחר שהסברנו ללקוח את הסיכונים הרבים הטמונים בעסקה וההשלכות של רכישת נכס מסוג זה, החליט הלקוח לבסוף שלא להיכנס לעסקה ובכך חסך לעצמו ולמשפחתו הרבה צרות ובעיקר הרבה מאוד כסף. לידיעה לפני מספר ימים חתם אותו הלקוח על חוזה מכר חדש ורכש דירה שעברה את כל הבדיקות בהצלחה יתרה.

במסגרת עבודתנו אנו נתקלים לא אחת במקרים דומים, ולכן משרדנו מקפיד על ביצוע כל הבדיקות הנדרשות עוד בטרם החתימה על חוזה המכר. חשוב לזכור כי בעבור רובנו רכישת דירה הינה אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר שנעשה במהלך חיינו, ועל כן אין מקום לזלזל בחשיבות ההליך, אחרת בסופו של יום אתם עלולים לחשוף עצמכם לסיכונים רבים (ומיותרים) שיעלו לכם הרבה מאוד כסף ובעיקר להרבה עוגמת נפש.

 

משרד עורכות דין פילביץ' אבדייב

משרדנו הנו משרד בוטיק, המתמחה בדיני הנזיקין על כל ענפיו - (תאונות דרכים, תאונת עבודה, ביטוח לאומי, נזקי גוף, רשלנות רפואית), משרדנו עוסק בייצוג בעסקאות מכירת/קנית דירות מגורים, דיני עבודה, צוואות, צווי ירושה / צו קיום צוואה, הסכמי ממון וייפוי כח מתמשך. משרדנו מספק שירותים משפטיים מקצועיים תוך דגש על מתן יחס אישי ללקוח.